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房地产企业内部风险控制现状探析

一、房地产企业内部风险控制现状

(一)投资风险。房地产企业主要经营方式就是投资开发房地产,这是房地产企业盈利的主要方式,但是,房地产投资存在操盘方式多、开发周期长、资金需求密集、容易受到宏观政策调控影响、涉及业务比较广等特点,这些特点的存在增加了企业的投资风险。当前很多房地产企业在投资时没有经过科学合理的分析,导致企业在投资过程中存在盲从的行为,增加了房地产企业的投资风险。同时,房地产市场上的供需情况、投资规模、投资回报率等具体情况也对房地产企业的投资收益产生影响。如果房地产企业对这些信息的收集、整理、分析等重视不足,就会影响到企业的投资决策,如果投资不合理,企业的投资风险就会增加,企业受到的不利影响就会加大。(二)融资风险。当前很多房地产企业的融资方式还是银行贷款,而且房地产所需要的资金量比较大,在银行贷款容易受到政策导向的影响下,很多企业的融资风险就会增加。银行贷款发放额度较大,发放速度较快,利率较低,房地产企业面临的风险相对就比较低;如果银行贷款审批条件收紧,放款条件限制较多,放款额度较低,利率升高,房地产企业的资金成本就会增加,企业的经营风险就会增加。另外,如果房地产市场对购房者进行限制,房贷政策、购房数量受限,房地产市场的购房需求就会下降,房产的预售金额也会减少,企业的发展就会受到影响。房地产企业是资金密集型产业,一旦融资失败,企业的正常经营管理,项目投资等都会受到影响,企业的资金无法正常高效的周转,可能出现资金链断裂的风险。如果企业的融资失败问题不能得到及时解决,企业的经营状况将会持续恶化,企业可能无法偿还到期本息,这也会进一步阻碍企业的经营发展。(三)成本控制风险。房地产企业的开发建设到销售完成是一个长期复杂的过程,在这一过程中会涉及到很多环节,而这众多环节的成本控制比较复杂,房地产企业要想加强成本控制就必须从设计阶段入手,加强每个环节的成本控制工作。在一般情况下,房地产企业在完成项目设计构思方案后要进行工程预算,这样成本控制工作的开展才能更加有序高效。(四)内部控制不到位内部控制是房地产企业加强内部管理,降低企业面临风险的主要方式,当前很多房地产企业的内部控制机制不完善,内部控制制度不合理,导致内部控制落实不到位,增加了房地产企业面临的风险。还有一些房地产企业的内部监管机制建设不健全,内部监管方式不合理,导致企业在经营管理过程中的各种问题没有被及时发现,增加了房地产企业的风险。还有一些房地产企业没有建立独立的内部审计部门,导致房地产企业的内部审计受到高层的制约,无法对奇特的内部控制工作进行客观有效的评价,导致内部审计工作流于形式,无法发挥真正的作用。

二、房地产企业加强内部风险控制的主要对策

(一)加强内部投资控制。房地产投资开发是房地产企业的主要经营活动,在投资过程中如果企业的决策控制工作不到位,就会增加企业的投资风险,因此,房地产企业必须加强对其内部投资工作的风险控制。首先,房地产企业需要加强对投资拓展人员的教育与培训,提高投资拓展人员的风险控制意识与专业能力。不仅指导工作人员积极利用各种先进技术与手段提高企业的项目投资测算分析能力,增强企业投资决策的科学性,减少企业面临的投资风险,还要针对不同项目追加特殊的风险控制指标,特别是企业通过股权收购老的开发项目时,更应全面考虑可能存在的风险点并做好尽职调查工作,常见的风险点有文物勘探风险、环保报批风险、政府道路及管网风险、军事管理区风险、易燃易爆生产及仓储风险等。同时,企业还要对国家宏观经济政策与内外部经济形势进行科学有效的分析,对人口的变化、结构与居民的收入水平进行科学解读,这样才能从具体层面不断提升房地产企业投资的科学性。此外,房地产企业还要对开发项目周边的交通情况、气候特点、周边的配套设施等进行详细了解,这也是提高企业投资决策科学性的有效手段。(二)加强内部融资控制。房地产企业在进行外部融资时,需要依据融资战略搭建、管理、优化好企业自身的融资平台,一个良好的融资平台可以帮助企业增加融资的成功性并提高与金融机构的议价能力;同时,企业要不断运用新的融资方式拓宽企业的融资渠道,当前房地产可以选择的主要融资渠道有银行、信托、基金、证券等;实际融资工作中,首先要能够融到资,然后才是需要一个相对低成本的融资。因此企业对每个融资项目,要做出不低于三种可行的融资方案,以减少融资失败的风险。企业还可以积极寻找新的合作伙伴,与其他企业合作共同开发项目,这样不仅可以保证资金供应到位,也可以减少企业的风险。房地产企业还可以进行内部融资,在内部融资方面,各部门之间需要进行充分的合作,项目的开盘预售工作尽早开始,并不断提高开盘预售的工作效率,使项目早日开始,不断提升项目开展的进度。企业的财务人员还要对销售回款情况进行跟踪,设定回款周期,使销售回款在回款期限内及时收回。另外,房地产企业还要促使企业的内外部融资结构不断调整优化,促使企业的资金使用效率不断得到提升,有效降低房地产企业的融资成本与融资风险。(三)加强成本风险控制。成本控制是房地产企业开展房产开发工作的主要内容,也是企业降低成本的有效手段。一般来说,房地产80%以上的建安成本都控制在设计阶段,余下的招投标、后期施工和工程变更阶段占比不超过20%。为了加强成本控制,在设计阶段,房地产企业应该在设计合同中明确项目经济技术指标,对设计单位做出明确的要求,对一些单项设计(例如景观设计)要做成限额设计,从而在设计阶段有效控制成本。房地产企业需要在项目开始前进行详细科学的成本预算,形成合理、完善、可行的项目目标成本,在目标成本的框架体系下进行招投标管理和资金预算管理。在施工过程中,企业需要层层管理,严格控制,由项目目标成本控制项目年度预算,由年度预算控制月度资金计划,尽而对目标成本的执行情况进行全面有效的执行和过程控制。针对现场施工中出现的现场工程签证,企业要制定相应的管理办法,对现场签证的管理要形成事前报告、先议后做、完工确认、一单一议的原则进行成本控制。另外,企业还可以根据实际工作的不同阶段制定不同阶段的成本控制工作体系,使成本控制工作更加具体,提高成本控制方案的可操作性。(四)加强施工风险控制。项目施工阶段是工程项目的风险多发阶段。在具体的项目施工过程中,企业需要根据施工不同阶段的不同要求以及具体环节的工作内容制定科学合理的控制方案,加强对施工过程的监督,有效提升成本控制方案的执行效率,使施工风险得到有效控制。在设计阶段企业要对设计方案进行严格审查,减少设计缺陷、设计不合理等问题引发的工程变更风险。同时,企业还要加强对施工现场的管理与监督,降低施工过程中出现的质量、安全、延期等问题。需要注意的是,南方施工要注意台风、雨季对施工的影响,在北方要注意扬尘控制和雾霾防治对施工工期的影响,要对施工所在地的天气、政府政策等外部影响做出合理评估并做出应急预案,以减少此类事件对房地产企业施工的影响。还需要重点关注施工安全问题,加强安全施工宣传教育工作,使安全意识落实到每个工作人员,降低施工安全风险。(五)加强内部控制监督。房地产企业还需要建立健全的内部控制制度,并加强内部控制监督工作。房地产企业涉及的资金数额比较大,企业要对资金的使用进行严格的监督与管理,并通过完善的审计制度提高对资金的监管力度,降低企业的资金管理与使用风险。同时,企业还要积极与金融机构加强交流合作,掌握好资金动向。另外,企业还需要利用信息技术手段建立完善的信息资源共享渠道,提高企业的信息使用效率。

三、结束语

当前房地产企业面临的内部风险复杂多样,企业要想加强内部风险控制,需要加强内部风险分析,建立健全的内部控制机制,不断完善内部控制分析体系,既有通用的内控机制,又有针对不同项目的特殊重点内控机制。并建立完善的内部审计机制,从投资、融资、施工、成本等具体方面加强风险控制工作,不断提高房地产企业的内部风险控制水平。

参考文献:

[1]赵娜.房地产企业内部风险控制现状及完善对策探讨[J].中国集体经济,2018,583(35).

[2]姚成.基于内部控制框架的W房地产公司成本控制研究[D].

[3]袁莉玮.LD房地产公司风险管理研究[D].

作者:牛鸿斌 单位:纬业地产控股(深圳)有限公司

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