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物业管理存在的现状及战略研究

物业管理费用和服务不匹配。物业管理服务收费问题一直是我国物业管理工作中的难点,业主投诉最多,因为收费问题设计的面比较广,影响也较大,因此成为物业管理工作中的焦点问题。许多业主认为物业收取的管理服务费用与其提供的服务质量不相符,比如住宅小区业主投诉小区垃圾处理不及时,保安人员不负责任等,而写字楼或者大厦业主则投诉物业擅自增设收费项目,服务不周到等。随着生活水平的提高,业主对生活、工作环境的要求也越来越高,这些都需要物业来提供相应的服务,业主认为自己缴纳的物业管理服务费用过高,却没有享受相应的服务,因此业主和物业的矛盾增多。物业管理经费不足。现在的住宅小区,有以前的旧小区,也有新建的新小区,新旧、档次以及标准都存在着巨大的差异,对服务质量就有着不同的要求,如新小区或者高档小区就要求物业提供相应的服务设施,但这些小区的业主却不愿交高于旧小区的物管费,而且政府对某些服务收费项目有明确的定价,新旧小区收费标准一样,造成新小区物业管理收费标准过低,物业管理企业收支不能平衡,影响管理水平和服务质量。再者,大多数物业还承担了收取水电费等业务,致使物业投入更多的人力资本,加上有些业主拖欠物业管理服务费用,物业不得不垫付,导致物业管理经费严重不足。

上述物业管理中存在的问题已严重影响了我国物业管理的发展,因此我国物业管理发展的当务之急就是解决这些问题,本文结合我国国情,借鉴一些先进的物业管理理念和方法,探索解决我国物业管理问题的有效途径。1、解决物业管理收费问题。首先要让业主们改变传统的观念,对物业收取管理服务费有一个明确的认识,要充分地认识到物业是为业主服务的,享受服务肯定就要支付相应的费用,如果业主自己老是欠缴、少缴物业管理费用,那么久而久之,自己享受的服务也会大打折扣,最终会损害自己的利益。小区居委会或业主委员会应该发挥政策和舆论的导向作用,积极引导业主自行承担物业维护和享受服务的全部费用,强化业主的消费意识和责任意识。政府也要给与物业大力的扶持,针对新旧小区核定不同的收费标准,对于一些特殊房产的物业给与适当补贴,如经济适用房的物业。同时,物业自身也要积极地采取措施改善运营状况,以改善经费不足状况。2、提高物业管理质量。物业应该在经费充足的前提下,积极改善物业环境,提高物业服务质量,为业主提供更优质的服务。对新建小区或者写字楼,物业管理公司应及时解决业主提出的各种质量问题,做好保修期质量维护工作。同时物业管理公司应该确保管理人员的素质,应定期给员工进行培训,以提高他们的业务水平和服务意识,让他们充分认识到业主的重要性,使他们在今后的物业管理工作中为业主提供高质量的服务。同时,物业管理公司要积极引进人才,提高物业管理团队的水平,妥善运营,使物业管理的质量得到全面的提升。3、进一步完善物业管理的法律法规。我国现在是法制国家,一切都要依法办事,因此物业管理要想稳定发展,必须加强自身的法制建设。完善物业管理的法律法规,一是可以保证物业的运营合乎法律,依法行事;二是可以保障业主的合法权益,减少物业和业主之间的纠纷。明确业主和物业可以享受的权利和应当履行的义务,构建物业管理市场的公平竞争秩序,提升物业管理法规的层次,建立健全物业管理的法规体系,促进物业管理和业主之间的和谐发展。

本文作者:陈东工作单位:西山煤电(集团)有限公司古交生活服务分公司

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